내 집 마련 전 필수 재무 점검 리스트

1. 현재 재무 상황 진단

내 집 마련의 첫 단계는 현실적인 재무 상태 파악입니다. 소득, 지출, 부채, 저축 현황을 정리하고, 매월 얼마를 주택 구입 자금에 투입할 수 있는지 계산해야 합니다. 단순히 ‘집값이 얼마다’라는 수치만 보는 것이 아니라, 내 자산과 부채의 비율, 매달 고정비 부담, 유동성 확보 가능성까지 함께 점검하는 것이 중요합니다. 이를 위해 가계부 작성과 재무제표 형식의 자산·부채표를 만들어 두면 이후 의사결정이 훨씬 명확해집니다.

2. 주택 구입 예산 설정

재무 상황을 파악했다면, 그에 맞는 구매 가능한 주택 가격 범위를 설정해야 합니다. 이때 흔히 하는 실수는 현재 대출 한도만 보고 집을 선택하는 것입니다. 하지만 주택 구입에는 세금, 취득세, 중개 수수료, 이사비 등 부대비용이 필수적으로 들어가므로, 전체 예산의 5~10%를 여유 자금으로 따로 잡아야 합니다. 예산 범위 내에서 선택지를 좁히면, 이후 대출 상환 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

3. 대출 상환 능력 검토

대부분의 사람들은 주택 구입 시 주택담보대출을 이용하게 됩니다. 중요한 점은 ‘얼마를 빌릴 수 있느냐’보다 ‘얼마를 갚을 수 있느냐’입니다. 원리금 상환액이 월 소득의 30~40%를 넘으면 생활이 빠듯해지고, 금리 인상 시 부담이 커질 수 있습니다. 또한 고정금리와 변동금리 중 어떤 것을 선택할지, 중도상환수수료는 얼마인지, 상환 기간은 어떻게 설정할지 등도 미리 비교 분석해야 합니다.

 

4. 추가 생활비 변화 예측

집을 마련하면 단순히 대출 상환만 생기는 것이 아니라, 관리비·수리비·보험료 등 새로운 지출이 발생합니다. 아파트라면 관리비와 장기수선충당금을, 단독주택이라면 유지·보수비와 재산세 등을 고려해야 합니다. 특히 오래된 주택을 구입할 경우, 리모델링 비용이 예상보다 크게 들 수 있으므로 이를 예산에 포함시키는 것이 안전합니다. 예상치 못한 지출이 겹치면 재정 압박이 심해질 수 있으니, 구입 전 시뮬레이션을 해보는 것이 좋습니다.

 

5. 긴급자금 유지

내 집 마련에 모든 돈을 쏟아붓는 것은 매우 위험합니다. 주택 구입 이후에도 최소 3~6개월치 생활비를 비상금으로 보유해야 합니다. 대출 상환과 생활비가 동시에 부담되는 상황에서 갑작스러운 질병, 실직, 사고 등이 발생하면 자산이 급격히 무너질 수 있기 때문입니다. 이 긴급자금은 절대 투자 자금이나 집 구입 자금에 섞지 않고, 언제든 현금화할 수 있는 안전한 형태로 보관해야 합니다.

 

6. 세금과 정책 변화 확인

부동산 관련 세금과 정부 정책은 시기에 따라 크게 변동됩니다. 특히 취득세, 재산세, 양도소득세는 금액이 크기 때문에, 집을 사기 전 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다. 또한 무주택자 여부, 생애 최초 주택 구입 여부에 따라 세금 감면 혜택이나 대출 우대 조건이 달라질 수 있으니, 해당되는 제도를 적극 활용하는 것이 좋습니다. 이러한 사전 검토는 불필요한 세금 부담을 줄이고, 자금 계획을 더욱 효율적으로 만들어 줍니다.

 

7. 장기 재무 계획 수립

마지막으로, 집을 산 이후의 장기 재무 계획을 세워야 합니다. 주택은 단순히 거주 공간이 아니라, 장기간 유지해야 하는 자산이므로 대출 상환 계획, 유지보수 계획, 이사 가능성까지 고려해야 합니다. 또한 주택 구입이 곧 재정 목표의 끝이 아니라, 노후 자금 마련, 추가 투자 계획, 자녀 교육비 마련 등과도 연계되어야 합니다. 장기 계획이 명확하면, 내 집 마련이 재정적으로 안정된 미래를 여는 출발점이 될 수 있습니다.